In de structuurvisie en diverse beleidsnota’s is aangegeven op welke wijze de gemeente de stad verder wil ontwikkelen. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling af te wegen welk instrumentarium wordt toegepast en welk grondbeleid wordt gevoerd. In de Nota Grondbeleid 2016 is vastgelegd dat bij nieuwe ontwikkelingen meer wordt ingezet op het faciliteren van beleid (regisseren, verbinden en verleiden) en minder op actief beleid (zelf bouwrijpe grond produceren). Elke gebiedsontwikkeling heeft zijn specifieke kenmerken en daarom wordt maatwerk toegepast. Bij de start van een ontwikkeling wordt de gewenste rol van de gemeente en het in te zetten instrumentarium benoemd. De gemeente kan bijvoorbeeld een actieve rol nemen wanneer de gemeentelijke doelstellingen door derden niet gerealiseerd (kunnen) worden of wanneer de gemeente op voorhand al een grote grondpositie (eigendom) heeft in het te ontwikkelen gebied.
Bij een actieve rol wordt vooraf altijd een risico- en financiële analyse gemaakt. Het beleid over strategische grondverwerving voor gebiedsontwikkeling is begin 2019 geëvalueerd en op 28 februari 2019 aan de raad gepresenteerd. Uit de presentatie is gebleken dat in veel gevallen de overheid niet hoeft over te gaan tot aankoop van vastgoedobjecten om toch tot de gewenste gebiedsontwikkeling te komen. Dit beleid wordt voortgezet zoals in de Nota Grondbeleid 2016 geregeld is.
In de begroting 2019 was ook de actualisatie van de Nota Grondbeleid aangekondigd. Door een tekort aan capaciteit in 2019 is de actualisatie van de Nota Grondbeleid doorgeschoven naar 2020. De doelstellingen en concrete activiteiten in 2020 binnen de grondexploitaties staan in beleidsveld Grondzaken.

Binnen de twee hoofdvormen van grondbeleid (actief en faciliterend) zijn nuances aan te brengen. Het komt vaak voor dat een gemeente niet volledig actief of niet volledig faciliterend betrokken is. De gemeente is dan in een andere vorm betrokken. Om beter grip te krijgen op de verschillende manieren waarop de gemeente met grondbeleid om kan gaan, kan een splitsing gemaakt worden tussen verschillende vormen van productie van bouwrijpe grond (actief en faciliterend) en verschillende vormen van regie (actief en reactief). Hieruit ontstaan diverse ontwikkelvelden en rollen. De ontwikkelvelden zijn verder uitgewerkt in de Nota Grondbeleid 2016.

De onderstaande overzichten geven de verwachte eindresultaten van de verschillende grondexploitaties weer. Dit zijn de verwachte eindresultaten zoals deze meest recent (via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en de tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties 2019) met de gemeenteraad zijn gedeeld. Volgens de nieuwe richtlijnen van de BBV moet de presentatie van de financiële eindresultaten gebeuren op een zogenaamde 'eindwaarde'. Dit is de waarde inclusief de jaarlijkse prijsstijgingen en rentelasten. Het financiële resultaat na afloop van het project is dus het resultaat op eindwaarde. Elk voorjaar worden de verwachte eindresultaten geactualiseerd.

Voorlopig resultaat op eindwaarde (bedragen x 1.000 euro)

Resultaten op eindwaarde zijn niet vergelijkbaar wanneer deze eindresultaten in een verschillend jaar worden behaald. Door inflatie vertegenwoordigt een euro in 2020 namelijk een andere waarde dan een euro in 2019. Om eindresultaten van projecten met een verschillende einddatum toch met elkaar te kunnen vergelijken is een correctie nodig. Hiervoor worden alle zogenaamde 'eindwaardes' teruggerekend naar een 'contante waarde' op 1 januari van het huidige jaar. Volgens het nieuwe BBV is de disconteringsvoet die hiervoor gehanteerd wordt voor alle gemeenten gelijk en gebaseerd op de inflatie binnen de Eurozone. In onderstaande tabel staan de verwachte eindresultaten op contante waarde.

Voorlopig resultaat op contante waarde (bedragen x 1.000 euro)

Prognose boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van alle investeringen en opbrengsten van alle grondexploitaties. Dit saldo moet minimaal terugverdiend worden met grondverkopen en andere inkomsten om uiteindelijk geen verlies in de grondexploitaties te lijden.
Doordat de markt momenteel om veel bouwrijpe grond vraagt worden in 2019 wel eerst veel kosten gemaakt voordat de grond kan worden verkocht, vooral in Bangert en Oosterpolder. In 2020 neemt de boekwaarde weer af. De verwachting is dat in fase 5 van Bangert en Oosterpolder meer grondopbrengst gerealiseerd wordt. De gemeente probeert om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kosten neutrale grondexploitatie. Bovendien worden de uitgaven zo lang mogelijk uitgesteld (bijvoorbeeld aankoop van gronden) zolang geen opbrengsten worden verwacht. Op die manier worden rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om toch al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten.

Voorziening verliesgevende complexen
Voor de grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat is het verplicht een voorziening te treffen die gelijk is aan het voorzienbare tekort. Het BBV schrijft voor dat deze voorziening getroffen moet worden op het moment dat dit bekend is. In het MPG 2019 zijn de specificaties opgenomen van de lopende grondexploitaties, waarbij een inzicht wordt gegeven in het verwachte resultaat op basis van de contante waarde. Hierbij is inzichtelijk gemaakt dat het complex Bobeldijkerweg verliesgevend is. Voor dit verliesgevende complex is een voorziening gevormd. Per 1 januari 2019 bedraagt de totale voorziening voor de verliesgevende complexen circa 0,8 miljoen euro.

Ook aan planontwikkelingen zijn risico's verbonden. Het soort risico’s verandert naarmate de planontwikkeling vordert. De risico’s zijn ook afhankelijk van de vorm van het grondbeleid van het betreffende project en zijn meestal hoger bij actief grondbeleid. In de Nota Grondbeleid is het risicobeleid voor de grondexploitatie geregeld. De grootste risico’s doen zich voor bij de projecten Bangert en Oosterpolder en Zevenhuis. Voor die projecten is dan ook een specifieke risicoanalyse gemaakt, inclusief mogelijke beheersmaatregelen.
Bij Zevenhuis is een gemeentelijke BV aandeelhouder in een vennootschap. De gemeente zorgt zelf niet voor een grondexploitatie met kostenposten als bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten. Voor dit project is een scenarioanalyse gemaakt om het benodigde weerstandsvermogen te bepalen. Doordat de gemeentelijke BV als stille vennoot deelneemt in de grondexploitatie is het gemeentelijke risico beperkt.
De algemene bedrijfsreserve grondzaken (ABR) is voor het afdekken van risico’s en opvangen van voorzienbare tekorten op korte en middellange termijn. Om mogelijke tegenvallers op te kunnen vangen moet een weerstandscapaciteit van 8,6 miljoen euro worden aangehouden. De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt 8,9 miljoen euro (dit is inclusief de stille reserves van het grondbedrijf). Dit betekent dat de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties 0,3 miljoen euro boven de norm ligt (zie ook paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing).

Woningmarkt
De afkoeling van de woningmarkt is al vorig jaar ingezet met een omslag in het aantal verkochte woningen. Sinds januari 2018 is het transactievolume met ruim 10% gedaald. Daarnaast duurt het geleidelijk langer voordat woningen verkocht zijn. Het aantal dagen dat een woning te koop staat, lag in de laatste twee kwartalen van 2018 op 43 en 41 dagen. In het eerste kwartaal liep dit op naar 47 dagen. Deze afname van het aantal woningtransacties is in lijn met indicatoren voor het vertrouwen onder woningconsumenten. De Eigen Huis Marktindicator daalt sinds 2017 en kwam in het eerste kwartaal van 2019 onder de ‘neutrale waarde’ van 100.
bron: De Nederlandse Bank (Economische ontwikkelingen en vooruitzichten juni 2019)

Vennootschapsbelasting (Vpb)
Omdat de komende jaren geen structurele winsten worden behaald op de grondexploitaties, verwacht de gemeente de komende jaren geen Vpb te hoeven afdragen. Dit is echter nog een risico, omdat de belastinginspecteur hier nog geen standpunt over heeft ingenomen. Mogelijk moet de gemeente in de toekomst voor de grondexploitaties wel Vpb betalen. Daarop wordt jaarlijks getoetst bij het opstellen van het MPG, onderdeel van de Jaarrekening.

Winstneming
Winstneming gebeurt pas als de exploitatie van een complex eindigt of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid is vast te stellen dat er winst wordt gemaakt. Het BBV schrijft voor dat bij tussentijdse winstneming de Percentage of Completion (POC) methode moet worden toegepast. Dit betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd er tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst moet worden genomen. Op basis van de huidige prognoses (bron MPG 2019) is de verwachting dat in 2020 een tussentijdse winst genomen wordt van 1,3 miljoen euro.

Erfpacht
Erfpachters kunnen, daar waar mogelijk, de grond onder het gebouw kopen ('het blote eigendom verwerven'). Dit gebeurt vooralsnog sporadisch en als het gebeurt, heeft het een positief incidenteel financieel effect. De gemeente past erfpacht alleen toe bij bijzondere projecten, zoals bij volkstuincomplexen, sportcomplexen en benzineverkooppunten.

Stille reserve
Van een stille reserve is sprake als de waardering van een perceel grond op de balans lager is dan de marktwaarde. De stille reserves van het grondbedrijf zijn onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente, zie ook de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Bij de gronden aan de Leekerpad en bij het terrein aan de Kerkelaan 1 te Zwaag is sprake van een geschatte overwaarde, dus een stille reserve.
Er is ook sprake van een stille reserve door de herziening van de erfpachtcanon van de gronden in voortdurende erfpacht. Een erfpachtcanon is de periodieke vergoeding van de pandeigenaar aan de eigenaar van de grond waarop het pand staat. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij afkoop van de erfpacht bij de Huesmolen (2,5 miljoen euro), Korenbloem (1,3 miljoen euro) en winkelcentrum Kersenboogerd (waarde wordt bepaald als er bereidheid is om de erfpachtcanon af te kopen).